| 索引號： | 002668290/2023-116762 | 發(fā)布機構(gòu)： | 臺州市綜合行政執(zhí)法局 |
| 成文日期： | 2023-12-25 | 公開方式： | 主動公開 |
| 規(guī)范性文件登記號： | ZJJC56-2023-003 | 有效性： | 有效 |
| 發(fā)文字號： | 臺綜執(zhí)〔2023〕41號 |
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臺州市綜合行政執(zhí)法局關(guān)于印發(fā)《臺州市物業(yè)專項維修資金使用辦法》的通知 |
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各縣（市,、區(qū)）綜合行政執(zhí)法局，溫嶺市住建局，市局臺州灣新區(qū)執(zhí)法支隊： 為規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，提升我市物業(yè)管理水平,，結(jié)合本市實際,，我局制定了《臺州市物業(yè)專項維修資金使用辦法》,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請予以執(zhí)行,。
臺州市綜合行政執(zhí)法局 2023年12月25日 臺州市物業(yè)專項維修資金使用辦法
第一章 總 則 第一條 為進一步加強我市物業(yè)專項維修資金使用管理，嚴格物業(yè)專項維修資金使用審批程序,，保障物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》和《臺州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章,，制定本辦法。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)由物業(yè)主管部門代為管理的物業(yè)專項維修資金使用的監(jiān)督和管理適用本辦法,。 實行業(yè)主自主管理的,，可參照本辦法執(zhí)行。 第三條 市物業(yè)主管部門負責(zé)全市物業(yè)專項維修資金使用的監(jiān)督管理,?？h（市、區(qū)）,、臺州灣新區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金使用的具體指導(dǎo),、監(jiān)督和管理。 第四條 物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅持“業(yè)主集體決策,、專款專用,、核算到戶,、政府監(jiān)督”的原則，做到公開,、公平,、安全使用。 第五條 物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修,、更新和改造。國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費中列支的,，不得在物業(yè)專項維修資金中列支,。使用前，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會為主體開設(shè)物業(yè)專項維修資金支用專戶,，實行?？顚Ｓ谩?/span> 業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護的責(zé)任意識,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，加強對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修,、養(yǎng)護和管理，最大限度延長使用壽命,。 共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備因相關(guān)專業(yè)單位施工造成損壞或者屬于人為損壞的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀,，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān),。
第二章 使用范圍 第六條 物業(yè)專項維修資金不得挪作他用。但因?qū)嵤┚S修,、更新和改造確需開展前期勘察,、鑒定、設(shè)計,、招標,、監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審等活動所產(chǎn)生的費用,，可以在物業(yè)專項維修資金中列支,。 第七條 共用部位維修、更新和改造范圍包括： （一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位,，包括基礎(chǔ),、墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全,，需要拆換加固的； （二）屋面因損壞影響正常使用,，需要重做防水或者保溫層的,； （三）門廳、樓梯間,、地下室,、走廊通道及公共衛(wèi)生間等部位樓地面、內(nèi)墻和頂棚面層脫落或者發(fā)生滲漏,，門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,，需要修繕的； （四）外檐面層脫落,、保溫層損壞構(gòu)造脫落,、防水層損壞等影響正常使用,，需要修繕的。 第八條 共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新和改造范圍包括： （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、綠地、路燈,、溝渠,、池、井等破損嚴重,，影響安全和正常使用,，需要整體或者局部修復(fù)的； （二）樓宇公共排水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵等老化,、損壞,，需要更新改造的； （三）整體更新,、改造樓宇消防控制系統(tǒng)或者更換,、維修主要部件的； （四）整體更新樓宇電梯或者更換,、維修電梯主要部件的,； （五）非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋因損壞,，需要整體修繕,、更新的； （六）小區(qū)智能化（監(jiān)控）設(shè)施設(shè)備,、小區(qū)圍墻和大門因損壞影響安全和使用，需要整體或者局部修繕,、更新的,。 相關(guān)專業(yè)單位按照《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）等有關(guān)規(guī)定，負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進行維修,，并承擔(dān)相關(guān)費用,。
第三章 使用程序 第九條 物業(yè)專項維修資金使用的申請人應(yīng)當(dāng)向維修資金管理機構(gòu)提出維修資金使用申請，物業(yè)專項維修資金使用的申請人包括： （一）成立業(yè)主委員會的,，由業(yè)主向業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求,，并由業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機構(gòu)提出維修資金使用申請。 （二）未成立業(yè)主委員會的,，由業(yè)主向社區(qū)居民委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求,，并由社區(qū)居民委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機構(gòu)提出維修資金使用申請,。 第十條 申請人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)專項維修資金使用范圍，根據(jù)物業(yè)使用現(xiàn)狀以及業(yè)主大會,、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主的意見,，提出一定時期內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新和改造計劃,，并制定物業(yè)維修、更新和改造方案報業(yè)主委員會或社區(qū)居委會審核,。 物業(yè)維修,、更新和改造方案包括： （一）物業(yè)維修、更新和改造內(nèi)容及實施范圍,； （二）工程預(yù)算,； （三）物業(yè)專項維修資金的列支范圍、分攤方式及面積,； （四）物業(yè)專項維修資金繳存余額,； （五）物業(yè)維修、更新和改造組織方式,； （六）維修施工單位選擇方式,； （七）施工方案及實施時間。 申請人可以持相關(guān)證明到物業(yè)主管部門查詢物業(yè)專項維修資金繳存余額,。 第十一條 物業(yè)維修,、更新和改造費用工程預(yù)算3萬元以上的，在提交業(yè)主大會討論前,，由申請人委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)進行審查,。 第十二條 經(jīng)審核的物業(yè)維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，公示期7日,。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主做好解釋工作,。公示期滿無異議的,，申請人應(yīng)當(dāng)通過召開業(yè)主大會等形式對物業(yè)專項維修資金維修、更新和改造方案進行確認,，并根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》關(guān)于使用維修資金的相關(guān)規(guī)定進行表決,。 第十三條 物業(yè)維修、更新和改造涉及單幢或者單元部分業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)在本幢或者本單元公示,，并由本幢或者本單元業(yè)主表決確認。 第十四條 申請人應(yīng)當(dāng)采取公開招標或者邀請招標方式選擇有資質(zhì)的施工單位承擔(dān)物業(yè)維修、更新和改造,。施工單位應(yīng)當(dāng)具有與物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造施工內(nèi)容相符的資質(zhì)條件,。維修,、更新和改造項目應(yīng)當(dāng)通過以下方式擇優(yōu)選擇有資質(zhì)的施工單位： （一）不超過10萬元的維修項目，可依據(jù)業(yè)主大會決議選定施工單位,； （二）10萬元以上,，不超過30萬元的維修項目，應(yīng)當(dāng)采取邀請招標或者公開招標方式選定施工單位,； （三）30萬元以上的維修項目,，應(yīng)當(dāng)采取公開招標方式選定施工單位。 第十五條 申請人應(yīng)當(dāng)與中標的施工單位簽訂工程施工合同,。合同應(yīng)當(dāng)主要包括承包方式,、工程內(nèi)容、工程范圍,、施工期限,、工程造價、工程質(zhì)量,、結(jié)算方式,、保修期限和違約責(zé)任等內(nèi)容。 第十六條 維修,、更新和改造項目保修期限參照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定,，質(zhì)量保證金不應(yīng)高于合同總價5%。 第十七條 申請人持經(jīng)審核的物業(yè)維修,、更新和改造方案及下列材料到項目所在地物業(yè)主管部門申請使用物業(yè)專項維修資金： （一）物業(yè)專項維修資金使用申請表,； （二）業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面確認原件及復(fù)印件； （三）物業(yè)維修,、更新和改造方案公示情況照片及公示證明,； （四）工程施工合同。 通過招投標方式確定施工單位的還需提供工程招投標證明,。 第十八條 物業(yè)主管部門收到申請后,，材料齊全的應(yīng)當(dāng)按下述要求完成核準手續(xù)： （一）審核工程預(yù)算編審書； （二）核對物業(yè)專項維修資金存款余額,； （三）按照不超過工程預(yù)算的70%將支用部分資金劃轉(zhuǎn)入支用專戶。 提交申請材料不齊全的,，當(dāng)場一次性告知需要補正的全部內(nèi)容,。 第十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程實行現(xiàn)場鑒證制度,。物業(yè)服務(wù)企業(yè),、相關(guān)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參與工程施工現(xiàn)場管理，對工程范圍,、工程數(shù)量,、所需材料、采用工藝與技術(shù)等進行現(xiàn)場鑒證,，提出書面意見,。 第二十條 工程竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料,。申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位,、工程監(jiān)理單位、業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主等對工程進行驗收,，并簽署《物業(yè)維修,、更新和改造工程驗收報告》。工程驗收合格的,，申請人應(yīng)當(dāng)將費用清單,、發(fā)票及驗收報告告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會主任,、副主任閱后簽章,；無業(yè)主委員會的，由社區(qū)居委會主任閱后簽章,。 第二十一條 申請人應(yīng)當(dāng)按照決算費用出具《物業(yè)維修,、更新和改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，公示期7日,。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認真做好解釋工作,。 第二十二條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造所需費用按照下列原則分攤： （一）多幢房屋的費用,，由多幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤,； （二）專屬單幢房屋的費用，由該幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤,； （三）專屬一個單元房屋的費用,，由該單元房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤； （四）屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞的,，其維修,、更新和改造費用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。 第二十三條 決算費用未超過物業(yè)維修、更新和改造方案工程預(yù)算或者在約定范圍內(nèi)的,，申請人到物業(yè)主管部門辦理工程尾款核撥手續(xù),，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）物業(yè)維修、更新和改造工程費用決算報告,； （二）物業(yè)維修,、更新和改造工程費用決算分攤清冊及公示情況照片； （三）物業(yè)維修,、更新和改造工程費用決算分攤清冊公示證明,； （四）發(fā)票及費用清單； （五）物業(yè)維修,、更新和改造工程驗收報告,； （六）其他需要提供的相關(guān)材料。 物業(yè)主管部門將工程尾款核實后劃轉(zhuǎn)到申請人在對應(yīng)銀行開設(shè)的支用專戶,。同時,，按照分攤清冊從相關(guān)業(yè)主的個人物業(yè)專項維修資金明細賬中核減。 第二十四條 物業(yè)專項維修資金決算金額低于預(yù)撥款的,，其結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)在辦理工程結(jié)算時交回物業(yè)專項維修資金專戶,。物業(yè)專項維修資金工程決算金額不得超出物業(yè)維修、更新和改造方案預(yù)算金額10%或者1萬元以上,。 第二十五條 物業(yè)專項維修資金使用后,，物業(yè)主管部門、申請人應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)專項維修資金使用申請表》,、《物業(yè)維修,、更新和改造方案》、《物業(yè)維修,、更新和改造方案確認明細表》,、《物業(yè)維修、更新和改造方案公示證明》,、《工程施工合同》,、《物業(yè)維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊》,、《物業(yè)維修,、更新和改造工程費用決算分攤清冊公示證明》、《物業(yè)維修費用發(fā)票復(fù)印件》,、《物業(yè)維修,、更新和改造工程驗收報告》及相關(guān)資料按物業(yè)項目一式兩份各自立卷存檔，原件由物業(yè)主管部門存檔,。 第二十六條 根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》規(guī)定,，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會或者社區(qū)居民委員會核實，可直接撥付應(yīng)急維修資金： （一）電梯主要部件嚴重損壞,，經(jīng)電梯維護保養(yǎng)單位提出,，電梯管理責(zé)任人確認的； （二）消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞,，消防救援機構(gòu)或者第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具書面證明文書的,； （三）排水設(shè)施因坍塌、堵塞,、爆裂等造成功能障礙的,； （四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構(gòu)件發(fā)生脫落或者存在脫落危險的； （五）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況的,。 緊急情況下的應(yīng)急維修,，物業(yè)維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)在應(yīng)急維修資金撥付前向業(yè)主公示,，公示期7日,，公示期內(nèi)占維修資金列支范圍內(nèi)總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議物業(yè)維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定的,，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對物業(yè)維修,、更新和改造方案進行表決。 第二十七條 申請人在申請專項維修資金使用過程中,，不得將已撥付的專項維修資金挪作共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造之外的其他用途,，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量,，不得將已撥付的專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用資料的真實性,、合法性,、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料,。維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對使用申請資料是否齊備,、內(nèi)容填報是否規(guī)范進行審核。
第四章 服務(wù)監(jiān)督 第二十八條 業(yè)主對物業(yè)維修,、更新和改造費用有疑義的,，申請人應(yīng)當(dāng)負責(zé)解釋，仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機構(gòu)進行復(fù)核,，委托費用由委托人支付,。疑義成立的,，委托費用由相關(guān)責(zé)任單位（或個人）支付。 第二十九條 在施工過程中,，業(yè)主,、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻撓正常施工,。 因工程施工不可避免的原因造成業(yè)主房屋專有部分損壞的,，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補償。費用計入維修,、更新和改造成本,。 第三十條 在施工過程中，施工單位應(yīng)當(dāng)文明施工,，減少噪音,，防止污染。申請人應(yīng)當(dāng)對工程的工期,、質(zhì)量進行監(jiān)督,，對違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時制止；施工過程中確有問題的,，應(yīng)當(dāng)盡快與施工單位協(xié)商,、解決。
第五章 附 則 第三十一條 本辦法所稱以上,、以下,，均包含本數(shù)。 第三十二條 已建立物業(yè)專項維修資金的非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行,。 第三十三條 本辦法自2024年2月1日起施行,。 |
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